十四五”時(shí)期，統(tǒng)籌存量和增量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)由粗放型外延式發(fā)展向集約型內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資的重要政策導(dǎo)向。
在不增加地方政府債務(wù)的情況下，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，是當(dāng)前解決新建項(xiàng)目投資資金不足的一個(gè)有效途徑，是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。
盤活存量資產(chǎn)的三大領(lǐng)域
首先明確，用于盤活的存量資產(chǎn)有什么？根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見（國辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）》，盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域有三類：
一、重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。
二、統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。
三、有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。
其次，區(qū)域間盤活資金主要用途有所差異。對(duì)于建設(shè)任務(wù)重、投資需求強(qiáng)、存量規(guī)模大、資產(chǎn)質(zhì)量好的地區(qū)，盤活資金更多用于籌集建設(shè)資金，支持新項(xiàng)目建設(shè)；對(duì)于地方政府債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大的地區(qū)，盤活資金優(yōu)先用于穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升財(cái)政可持續(xù)能力，其次是合理范圍內(nèi)支持新項(xiàng)目建設(shè)。
盤活存量資產(chǎn)的七大路徑
一、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展
進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。對(duì)于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求。
二、規(guī)范有序推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作（PPP）
鼓勵(lì)具備長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益的存量項(xiàng)目采用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營效率和服務(wù)水平。
三、積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易
充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易所的價(jià)值發(fā)現(xiàn)和投資者發(fā)現(xiàn)功能，創(chuàng)新交易產(chǎn)品和交易方式，加強(qiáng)全流程精細(xì)化服務(wù)，協(xié)助開展咨詢顧問、盡職調(diào)查、方案優(yōu)化、信息披露、技術(shù)支撐、融資服務(wù)等，為存量資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置開辟綠色通道，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活交易更加規(guī)范、高效、便捷。
四、發(fā)揮國有資本投資、運(yùn)營公司功能作用
鼓勵(lì)國有企業(yè)依托國有資本投資、運(yùn)營公司，按規(guī)定通過進(jìn)場交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、無償劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)置換、聯(lián)合整合等方式，盤活長期閑置的存量資產(chǎn)，整合非主業(yè)資產(chǎn)。
五、探索促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
吸引社會(huì)資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等，通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等進(jìn)一步豐富存量資產(chǎn)功能、提升資產(chǎn)效益。
六、挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值
推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能。
七、支持兼并重組等其他盤活方式
積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。在符合反壟斷等法律法規(guī)前提下，鼓勵(lì)行業(yè)龍頭企業(yè)通過兼并重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)存量資產(chǎn)優(yōu)化整合，提升資產(chǎn)質(zhì)量和規(guī)模效益。
盤活存量資產(chǎn)的前期工作
一、成立存量資產(chǎn)清查專班，清查核資，摸清“家底”。
政府組織專班，由國有資產(chǎn)管理局牽頭，對(duì)各行政事業(yè)單位、國有企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行全面清理，包括特許經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)等。對(duì)梳理出來的資產(chǎn)進(jìn)行登記建檔。
二、整合篩選可供盤活的資產(chǎn)。
根據(jù)國有存量資產(chǎn)全面摸底登記的情況，篩選低效、閑置、產(chǎn)權(quán)明晰的資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行整合利用，為政府的全面盤活資產(chǎn)存量方案提供真實(shí)可信數(shù)據(jù)。
三、結(jié)合地方政策，落實(shí)是否需要納入地方盤活存量資產(chǎn)臺(tái)賬。
關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見提出建立臺(tái)賬管理制度，此后部分省份相應(yīng)出臺(tái)文件，要求盤活存量資產(chǎn)納入發(fā)改臺(tái)賬。因此，資產(chǎn)情況梳理清楚后，需落實(shí)是否需要把可供盤活的存量資產(chǎn)納入臺(tái)賬管理。
四、落實(shí)資產(chǎn)交易流程，規(guī)劃合規(guī)合法的產(chǎn)權(quán)交易流程。
納入盤活存量資產(chǎn)臺(tái)賬后，可以尋找有意向的受讓方，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)交易流程，規(guī)劃項(xiàng)目立項(xiàng)管理。針對(duì)國家盤活存量政策及金融機(jī)構(gòu)政策，啟動(dòng)盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)。
盤活存量資產(chǎn)中可借鑒的成功案例
一、云南曲靖新能源項(xiàng)目
資產(chǎn)作價(jià)入股和資產(chǎn)租賃模式，引進(jìn)戰(zhàn)略合作方成立新公司開展項(xiàng)目提標(biāo)改造通過引進(jìn)戰(zhàn)略合作方成立新公司開展項(xiàng)目提標(biāo)改造，該項(xiàng)目于2010年12月正式投產(chǎn)運(yùn)營，總投資3.45億元，自投產(chǎn)以來，一直處于虧損狀態(tài)，資不抵債。2022年，該項(xiàng)目通過資產(chǎn)作價(jià)入股和資產(chǎn)租賃模式，引進(jìn)戰(zhàn)略合作方成立新公司，開展項(xiàng)目提標(biāo)改造和后續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活。盤活前，曲靖新能源預(yù)計(jì)利潤總額-6165.55萬元，經(jīng)營凈現(xiàn)流-3258.8萬元，無法維持公司正常經(jīng)營。盤活后，曲靖新能源預(yù)計(jì)年均經(jīng)營凈現(xiàn)流為641.55萬元。此外，該項(xiàng)目創(chuàng)新合作模式，以機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)作價(jià)3500萬元入股新公司獲得35%的股權(quán)，其余資產(chǎn)出租給新公司使用收取租金，同時(shí)獲得股權(quán)投資收益和資產(chǎn)出租收益，拓寬了收入渠道，最大程度盤活了存量資產(chǎn)。
二、云維集團(tuán)以閑置土地作價(jià)出資項(xiàng)目
該集團(tuán)化工分公司片區(qū)有1400余畝土地，建有4套裝置，均長期停產(chǎn)閑置，于2016年底被列為出清“僵尸企業(yè)”。2018年9月，云維集團(tuán)與云南能投化工責(zé)任有限公司共同投資40萬噸/年有機(jī)硅單體及配套項(xiàng)目，盤活原有資產(chǎn)。盤活后，有機(jī)硅項(xiàng)目投產(chǎn)半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.31億元，利潤總額1.2億元。
三、夾拉村壯大村集體經(jīng)濟(jì)民宿改造項(xiàng)目
夾拉村壯大村集體經(jīng)濟(jì)民宿改造項(xiàng)目：磽磧藏族鄉(xiāng)夾拉村村委會(huì)原活動(dòng)室于2021年村“兩委”班子換屆后閑置。2021年初，磽磧藏族鄉(xiāng)黨委、政府以建設(shè)服務(wù)型黨組織為抓手，緊跟經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，不斷優(yōu)化組織設(shè)置，依托境內(nèi)得天獨(dú)厚的民族文化、旅游景區(qū)及氣候條件，結(jié)合夾拉村實(shí)際情況，將原村委會(huì)活動(dòng)室閑置房屋和原林業(yè)局職工住房作為壯大發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)民宿主要資產(chǎn)，共計(jì)投入資金89萬元，盤活閑置資產(chǎn)約300㎡，房間17間，對(duì)房屋進(jìn)行了提檔升級(jí)，改造房屋內(nèi)外墻裝飾、廁所、水電及屋頂，實(shí)現(xiàn)了閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的跨越。項(xiàng)目已于2021年12月完成，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)每年增收集體經(jīng)濟(jì)收入5萬元，有效地促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步。
四、金融科技中心改造升級(jí)項(xiàng)目
項(xiàng)目盤活的存量資產(chǎn)為原北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場——四達(dá)大廈，總建筑面積約9.5萬平方米。該大廈2004年建成并投入使用，原主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以服裝貿(mào)易批發(fā)為主。但過往的商業(yè)環(huán)境與形象已不符合首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，難以滿足城市居民對(duì)就業(yè)與居住環(huán)境的需要。2015年以來，項(xiàng)目采用先疏解、后引進(jìn)的方式，將大廈升級(jí)改造為新動(dòng)力金融科技中心。如今的新動(dòng)力金融科技中心已然成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺(tái)、智慧樓宇示范基地和城市交通轉(zhuǎn)換樞紐中心等功能的“新一代智慧城市綜合體”。
五、平谷區(qū)聯(lián)東集團(tuán)盤活土地資產(chǎn)項(xiàng)目
項(xiàng)目盤活的存量資產(chǎn)為北京平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗閑置多年的工業(yè)用地。2021年1月，聯(lián)東集團(tuán)通過司法拍賣方式獲得該塊土地并明確產(chǎn)業(yè)招商方向，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約9萬平方米，目前項(xiàng)目一期正在建設(shè)中。該項(xiàng)目通過多種方式成功盤活土地資產(chǎn)，企業(yè)與政府積極溝通，通過保留工業(yè)用地性質(zhì)降低投資運(yùn)營成本、明確稅費(fèi)主體、維護(hù)合法權(quán)益、多部門聯(lián)動(dòng)出臺(tái)配套方案提供政策支撐等方式，降低盤活成本，提升社會(huì)資本參與積極性。通過打造具備生產(chǎn)、研發(fā)、產(chǎn)品試驗(yàn)、產(chǎn)品展示區(qū)等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，將為平谷區(qū)引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)20至30家。
六、獅子山高新區(qū)中熹科技產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)盤活項(xiàng)目
該項(xiàng)目盤活的存量資產(chǎn)為中熹科技產(chǎn)業(yè)園，因自身經(jīng)營不善停產(chǎn)，共建有廠房5棟（建筑面積約4.7萬平方米）和未建低效用地50畝。2021年3月，獅子山高新區(qū)通過下屬國資企業(yè)銅陵高新發(fā)展投資公司以司法拍賣程序取得了中熹科技產(chǎn)業(yè)園所有權(quán)，并根據(jù)資產(chǎn)系多層廠房的實(shí)際，有針對(duì)性地圍繞薄膜電容細(xì)分領(lǐng)域探索“園中園”建設(shè)，開展“二次招商”，原有園區(qū)盤活后，新的薄膜電容產(chǎn)業(yè)園已簽約入駐9家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，協(xié)議總投資超20億元，初步圍繞薄膜電容產(chǎn)業(yè)形成了“自動(dòng)化設(shè)備-拉膜-鍍膜-分切-卷繞-成品-包材”完整的細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈。初步估算，新引進(jìn)企業(yè)達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)新增就業(yè)人員600人，年新增產(chǎn)值約16億元，年新增稅收9000萬元。國家發(fā)改委認(rèn)為，該項(xiàng)目充分運(yùn)用司法競拍、破產(chǎn)重組、債務(wù)調(diào)解等方式，閑置資產(chǎn)處置方式靈活，相比新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，回收資金帶動(dòng)有效、投資效果明顯，促進(jìn)就業(yè)及增加稅收明顯，更加高效盤活了閑置資源。
七、普洛斯物流園區(qū)REITs項(xiàng)目案例
項(xiàng)目盤活的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為7個(gè)倉儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)的核心集散地，地理位置優(yōu)越，建筑面積合計(jì)約70.5萬平方米。普洛斯作為以倉儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、新能源為主營業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資及管理公司，對(duì)資金的使用效率、循環(huán)模式、規(guī)模及成本有著極高的要求，需要將其盤活以釋放沉淀資金投資于新項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)資金更加高效的配置。2021年6月，項(xiàng)目通過在上海證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首次發(fā)行實(shí)際募集金額58.35億元，成功盤活存量資產(chǎn)。
八、亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目
項(xiàng)目盤活資產(chǎn)為北京亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)，總建筑面積16.3萬平方米，是開發(fā)區(qū)生物醫(yī)藥公共服務(wù)平臺(tái)的重要載體。2021年2月，項(xiàng)目公開發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），采用儲(chǔ)架方式發(fā)行，儲(chǔ)架規(guī)模30億元，期限20年，撬動(dòng)近50億元的新增有效投資，成功盤活存量資產(chǎn)。
來源：國資數(shù)據(jù)中心
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