【國資智庫】
在房地產領域，有這樣一些身影，它們房屋質量過硬、資金實力雄厚、品牌影響力深遠，因而深受市場歡迎，那就是地產央企。在中國房地產發(fā)展史上，央企一直扮演著重要角色，它們在政策和市場的變革中把握機遇，不斷發(fā)展壯大，成為中國房地產市場的重要力量。
“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產品方面有一定的影響力，很受消費者的歡迎，未來市場會朝著越來越有利于央企的方向發(fā)展，這是肯定的，因為它們有資金實力的保障，品牌影響力也存在，但是轉型也是必然的，因為光靠政府資源和品牌的力量還不夠，必須要變革，要結合最新的科技擴大產品線。”中國豪宅研究院院長朱曉紅表示。
市場表現強勢
9月25日，中海、保利、金茂這三家央企在北京土地市場上大展身手，分別拿下位于瀛海、龐各莊和石榴莊的三宗地塊。其中，瀛海地塊經過31輪競拍，最終由中海以32.7億成交；龐各莊地塊由保利以33億元的價格拿下；地址位置優(yōu)越的石榴莊地塊起始樓面價就高達6萬，最后“合生+金茂”聯合體以28.2億元的價格獲得。
參與競拍的金融街、招商地產、建工、首開、金隅等也均為國資背景企業(yè)。
央企的強勢在克而瑞公布的2019年上半年的房企銷售額排行榜上也展露無遺：TOP10 中有5家企業(yè)具有央企背景，包括保利、中海、華潤、萬科、綠地；保利、中海、華潤這三家央企的銷售增速均在排名前四，中海的銷售額增速在所有排行企業(yè)中排名第一，華潤的銷售額增速達到26.1%，保利發(fā)展的銷售額增速達到17.33%。
與此同時，在房地產市場融資環(huán)境嚴峻的情況下，央企還能以低成本獲得融資。上半年保利發(fā)展有息負債的綜合成本僅4.99%，較2018年的5.03%有所下降。華潤置地2018年的加權平均融資成本為4.47%，2019年上半年下調為4.4%。中海上半年的加權平均融資成本僅4.28%，對比2018年的4.3%也有所下調。
搶占先機
在朱曉紅看來，地產央企的優(yōu)勢是在早期便已經形成的，“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產品方面有一定的影響力，很受消費者的歡迎”，央企在品質方面也很可靠，對于消費者而言，中小企業(yè)有破產的可能性，而大型的國企尤其是央企則可能性不大，而且在后續(xù)物業(yè)方面也有保障。
通過梳理發(fā)現，早在1998年中國房地產市場化改革之時，央企便不失時機地擴大業(yè)務領域，逐步發(fā)展壯大。1998年國務院發(fā)布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，此次改革的目標是要停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場。
這意味著，在中國實行了近50年的住房分配體制走向終結。
1998-2001年，中海地產順應中國內地住宅商品化改革趨勢，逐步將地產業(yè)務重心由香港向內地轉移。自此進入高速發(fā)展階段，實現了向全國性地產商的轉型，并逐步成長為中國房地產行業(yè)領軍企業(yè)之一。
2002年，保利完成股份制改造，保利房地產股份有限公司成立。其提出“三個為主、兩個結合”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。即：以做大做強房地產主業(yè)為主，適度地拓展相關行業(yè)，以北京、上海為主，逐步向其他城市擴展，以商品房住宅開發(fā)為主，適度地拓展其他物業(yè)，逐步優(yōu)化產品結構�！皟蓚�結合”一是滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經營性收入相結合，二是資本經營和資產營運相結合。
2001年，華潤北京置地有限公司更名為華潤置地，確立了全國發(fā)展戰(zhàn)略，2010年華潤置地在中國內地布局城市超過20個，營業(yè)額突破100億元。
2003年，中國五礦集團公司收購五礦建設前身東方有色集團有限公司，此后開始拿地開發(fā)地產項目，并多次注資壯大業(yè)務。
另外，葛洲壩、遠洋、世茂、金茂等央企也借中國房地產市場化改革的機遇迅猛發(fā)展，躋身房企前列。
拓展多元化業(yè)務
為了防止國有資本過度介入房地產市場，影響公平競爭，2010年國資委發(fā)文要求78家不以房地產為主業(yè)的央企退出房地產，僅留下了16家以房地產為主業(yè)的央企。
對于這“碩果僅存”的16家地產央企來說，“退房令”無疑更進一步促進了它們的發(fā)展壯大。2015年，為整合資源、提高效率，地產央企展開大重組。保利集團拉開整合序幕，最終保利地產以51.53億的價格并購保利置業(yè)股權，從此相互之間避開了競爭。2016年中海地產以310億元收購中信集團旗下地產項目，涉及整合資產超過千億。
混改之后，地產央企的業(yè)務條線更加明晰，并向多元化業(yè)務方向邁進。
近年來，華潤置地已逐步向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉型，除了持續(xù)開發(fā)商業(yè)、住宅、寫字樓及綜合體這些綜合開發(fā)業(yè)務以外，還將在城市建設運營、城市更新、產業(yè)平臺、創(chuàng)新業(yè)務等業(yè)務板塊進行戰(zhàn)略布局。
2016年，遠洋地產更名為遠洋集團，開啟新的發(fā)展戰(zhàn)略，即構建以房地產實業(yè)為基礎、圍繞“全地產視角”的有限多元業(yè)務結構，致力在住宅開發(fā)業(yè)務的基礎上加大對不動產開發(fā)投資、客戶增值服務、房地產金融等業(yè)務的發(fā)展力度。
2018年，為了體現公司多元化發(fā)展方向，明確“以不動產投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的定位，保利地產更名為保利發(fā)展。
朱曉紅表示，地產央企的轉型是必然的，“比如早些年五礦等很多企業(yè)在探索智能化家居、智慧社區(qū)等方面已經開展了深入的研究，它們不會離開房地產，但是會在產品線上更加深化，這是一個好的現象�！�
|
