【導(dǎo)讀】企業(yè)投資住房租賃市場之所以回報率普遍偏低，土地成本與運(yùn)營成本較高是重要原因。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良指出，發(fā)展住房租賃市場，從建設(shè)到運(yùn)營，都需要更多依托市場力量。住房租賃產(chǎn)品具有“政策性”保障功能，應(yīng)該在稅收、土地等政策上予以完善，讓社會資源能夠高效配置。
按照“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策指引，住房租賃市場成為高頻詞。在3月24日至26日舉行的中國發(fā)展高層論壇2018年年會上，業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者紛紛對提速租購并舉落地建言獻(xiàn)策。作為企業(yè)家代表，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良指出，發(fā)展住房租賃市場，從建設(shè)到運(yùn)營，都需要更多依托市場力量。在政策配套到位的情況下，通過專業(yè)化、規(guī)�；钠髽I(yè)運(yùn)作，服務(wù)質(zhì)量將會有所提升、服務(wù)成本能夠減少，最終，房租水平一定會降下來。
2016年以來，金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)投資本等都在加碼布局住房租賃市場，特別是長租公寓領(lǐng)域，“投資—開發(fā)—運(yùn)營維護(hù)—消費(fèi)—退出”的全產(chǎn)業(yè)鏈體系正在形成。不過，盈利模式難始終困擾行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前租賃市場仍處于不成熟的探索性發(fā)展階段，需求規(guī)模巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不僅需要長期投入，還要找到盈利點(diǎn)才能可持續(xù)發(fā)展。更有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段長租公寓處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，僅有少數(shù)企業(yè)能夠盈利。
目前，企業(yè)投資住房租賃市場之所以回報率普遍偏低，土地成本與運(yùn)營成本較高是重要原因。張玉良認(rèn)為，住房租賃產(chǎn)品具有“政策性”保障功能，應(yīng)該在稅收、土地等政策上予以完善，讓社會資源能夠高效配置。一是按照租賃住房的市場回報設(shè)定地價，設(shè)立租賃住房專項用地。土地成本是影響住房租賃產(chǎn)品收益的最大因素。如果地方政府出讓租賃住房土地，仍然延續(xù)過去的售房供地價格，那么所有企業(yè)都很難運(yùn)作。二是盡快出臺與租賃住房相配套的稅收政策。如果仍然按照普通商品房的稅收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，那么租賃住房的開發(fā)建設(shè)成本依然高企，商業(yè)模式難以長久支撐。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也在公開場合表示，應(yīng)通過稅收優(yōu)惠、低價供地等舉措為租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)縮減成本，同時建議“降本”和“增效”兩手抓，“增效”需要增強(qiáng)社會資本進(jìn)入住房租賃市場的積極性，短期內(nèi)國資背景企業(yè)是發(fā)展租賃市場的主力，而租賃市場的長期培育需要各類住房租賃企業(yè)自身具備“造血功能”。
現(xiàn)階段，綠地正在全國范圍內(nèi)探索可持續(xù)發(fā)展的住房租賃商業(yè)模式，嘗試創(chuàng)建長租公寓品牌。張玉良表示，目前綠地的先行先試集中在住房租賃市場需求較為旺盛的地區(qū)，選擇過去持有的成本相對較低的土地切入，未來將重點(diǎn)關(guān)注一二線熱點(diǎn)城市、城市群核心城市和成長性城市的市場機(jī)會。
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