【《中工招商網(wǎng)》 2016年8月15日】
【導(dǎo)讀】工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
一、什么是工業(yè)地產(chǎn)
工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。
二、工業(yè)地產(chǎn)用地性質(zhì)
工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。
三、工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式
工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。
四、工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)和居住地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別
工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于商業(yè)和居住地產(chǎn)的開發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求很高，如果說住宅的開發(fā)難度是10的話，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難度則是100。用一句很形象的話來比喻，如果你想讓他去天堂，就讓他做工業(yè)地產(chǎn)；如果想讓他進(jìn)地獄，也可以讓他做工業(yè)地產(chǎn)。
五、工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別
工業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)項目是從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別開來的兩種不同的房地產(chǎn)開發(fā)形式，具體區(qū)別如下：
1.目標(biāo)顧客不同
工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客通常是企業(yè)為單位或房地產(chǎn)信托投資基金，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客范圍則相對廣泛些，一般中小投資者均有需求。通常，工業(yè)項目的目標(biāo)客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購買廠房辦公樓或是技術(shù)、科技型上市公司或預(yù)備上市的公司購置獨立辦公樓；商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客以個人或公司為單位的經(jīng)營戶或投資者。經(jīng)營戶又分為主力經(jīng)營戶（主力店）、品牌商和部分配套商戶（如餐飲、量販KTV和一些帶動人氣的小生意的租戶），這些客戶群體對物業(yè)的面積、功能等的要求都不一樣。
2.地段要求不同
工業(yè)項目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對交通與人流量沒有太多硬性需求；因商業(yè)項目的價值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看虻募猩虡I(yè)地段；工業(yè)項目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。
3.規(guī)劃要求不同
工業(yè)項目一般與地方政府招商引資有關(guān)，多半是政府形象工程，因此在總體規(guī)劃定位上受限制比較大，而商業(yè)項目的規(guī)劃與物業(yè)功能主要是受市場剛性需求的影響較大。商業(yè)項目的功能范圍一般如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，即購物功能又可以細(xì)分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業(yè)店等；工業(yè)項目則不僅包括的商業(yè)項目的大部分功能，另外還有商務(wù)辦公、工業(yè)制造廠房、物流倉庫和居住等功能。
4.產(chǎn)品的設(shè)計不同
工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計，主要是側(cè)重于辦公與生產(chǎn)的內(nèi)、外部的空間環(huán)境的營造，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所能滿意的空間環(huán)境營造。例如：商業(yè)項目如百貨賣場這一功能區(qū)設(shè)計主要考慮層高、柱距和安防等問題，餐飲區(qū)考慮的主要是上下水和排氣等功能；而工業(yè)項目里的商務(wù)辦公樓要區(qū)別與CBD純寫字樓，從立體空間與生態(tài)環(huán)境營造上要有自己的特色，工業(yè)物業(yè)硬件和市政配套達(dá)標(biāo)的要求是沒有商業(yè)項目那么高的。
5.市政配套標(biāo)準(zhǔn)要求不同
工業(yè)項目在使用過程中，正對的群體基本上是入住企業(yè)員工，流動量較少，因此主功能區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求如荷載、安防、水電系統(tǒng)等相對簡單，只要能滿足生產(chǎn)辦公的功能就可以。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，物業(yè)的柱距、荷載、安防、水電系統(tǒng)、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有更細(xì)致的要求，任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的后期生存；不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤/平方米，倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤/平方米，層高可能要求8-9米，而工業(yè)的層高達(dá)到4-6米就可以了。
6.消費環(huán)節(jié)不同
工業(yè)項目銷售或出租以后可以直接進(jìn)入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以使用。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。所以，工業(yè)是一個終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費，而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。假設(shè)花1000萬買了一套工業(yè)辦公樓，只要驗收完畢，那再花點錢裝修一下就可以使用了；而商業(yè)地產(chǎn)不但要有投資能力，還要有經(jīng)營能力，如果投資了商鋪今后招商不利、無法經(jīng)營，那買賣雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險的。
7.遵循的規(guī)范程度不同
工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中，對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，但商業(yè)地產(chǎn)還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求較高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，一般工業(yè)地產(chǎn)的運作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)規(guī)范。
8.推廣方式不同
工業(yè)項目相對商業(yè)項目的客戶群體范圍要窄些，推廣上不適合做大量的媒體硬軟廣告，項目品鑒會和產(chǎn)業(yè)論壇是常見的一種推廣形式。這是由開發(fā)單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的企業(yè)，有針對性地與目標(biāo)單位決策人宣傳、引導(dǎo)和洽談的途徑；其特點是：1、針對性強、層次高、易吸引有興趣的客戶。2、實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客戶直接進(jìn)行接洽，激發(fā)購買興趣。3、專業(yè)性強，一般論壇主題鮮明且專業(yè)，通過行業(yè)內(nèi)專家及相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)倡導(dǎo)加強投資置業(yè)著的關(guān)注度。
商業(yè)項目因投資客相對多，可以采用多種方式推廣告知大中小目標(biāo)客戶，如產(chǎn)品發(fā)布會、報廣宣傳、戶外、DM、投資研討會、網(wǎng)絡(luò)、商家一對一交流、短信群發(fā)等。
9.售后服務(wù)不同
工業(yè)項目因租售后就直接進(jìn)入了消費終端，開發(fā)商除協(xié)助辦理房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)外，其他如協(xié)助企業(yè)注冊等都可以只是增值服務(wù)，多數(shù)服務(wù)均轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司；商業(yè)項目后期涉及招商運營返租等工作，開發(fā)商如不長期維護(hù)業(yè)主關(guān)系，都有可能影響到商業(yè)正常運營，保持好的售后服務(wù)也培養(yǎng)公司品牌的忠實客戶，擁有一批良好的客戶資源庫，有利今后開發(fā)其他住宅或投資類商鋪的銷售。
10.物業(yè)管理不同
工業(yè)項目的物業(yè)管理重點為園區(qū)大環(huán)境維護(hù)、物業(yè)維護(hù)、來訪人員管理、來訪車輛管理、生活區(qū)人員安全管理；商業(yè)項目的物業(yè)管理范圍側(cè)重物業(yè)內(nèi)部衛(wèi)生即時維護(hù)、公共配套維護(hù)、賣場內(nèi)治安管理、安防通道維護(hù)、大量流動車輛與人員管理等等。工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理核心目標(biāo)是要保證項目物業(yè)和人員的安全，而商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理除了保證商業(yè)物業(yè)的和人員的安全，更重要的是通過專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理使商業(yè)物業(yè)保值、增值，使經(jīng)營的商家能夠順利的進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。
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