| 【《中國經(jīng)營報》 2016年4月17】
【導(dǎo)讀】房屋的土地使用權(quán)與墓地有很多類似的地方，到期之后又該怎么辦？這個長期受社會關(guān)注的問題有了實例：浙江省溫州市政府開始正式施行續(xù)費政策，也就是說要續(xù)繳土地出讓金。
在今年清明節(jié)期間，輿論關(guān)注的一大熱點話題就是墓地使用權(quán)到期之后該怎么續(xù)，因為很多墓地的使用權(quán)（一般是二十年）現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)到期。對此，國家到目前為止還沒有統(tǒng)一說法，但一些地方已經(jīng)出臺了相關(guān)續(xù)費的政策。
房屋的土地使用權(quán)與墓地有很多類似的地方，到期之后又該怎么辦？這個長期受社會關(guān)注的問題有了實例：浙江省溫州市政府開始正式施行續(xù)費政策，也就是說要續(xù)繳土地出讓金。
溫州20年產(chǎn)權(quán)房面臨使用權(quán)到期
溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限二十年到期。經(jīng)當?shù)貒临Y源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗（套）房子受此影響。從去年開始，二十年期限的這批住宅土地使用權(quán)已經(jīng)陸續(xù)到期或即將面臨到期。
很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權(quán)不是七十年嗎？怎么變成了二十年？的確，我國民用住宅土地的使用權(quán)期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。
1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度。《條例》規(guī)定：居住用地出讓年限最高為七十年。
1990年代初期，浙江民營經(jīng)濟已經(jīng)開始蓬勃發(fā)展，敢為天下先的溫州人在不超過居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
物權(quán)法雖然規(guī)定自動續(xù)期但細節(jié)有待明確
當然，對于七十年的產(chǎn)權(quán)房來說，現(xiàn)在離到期還有時間，但既然不是永久產(chǎn)權(quán)房，終究還是會面臨同樣的問題。土地使用權(quán)到期后該怎么辦？2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”（并非像很多人所認為的那樣是無償續(xù)期）。
從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權(quán)法規(guī)定可以自動續(xù)期，但該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。
溫州出臺續(xù)費政策 額度約為房價三分之一
為此，溫州市采取了續(xù)費政策，也就是續(xù)繳土地出讓金。根據(jù)相關(guān)政策，有戶主需要續(xù)繳幾十萬元的土地出讓金，價格約為房價的三分之一。
“在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受采訪時表示。這種做法與地方政府向開放商出讓國有土地使用權(quán)而收取出讓金的做法比較類似。
“現(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實有點不公平。我們也在研究這個問題。一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設(shè)計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復(fù)；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會組織相關(guān)人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題�！� 張少清說。
不續(xù)費仍可以繼續(xù)居住
從溫州現(xiàn)在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費才知道相關(guān)情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎？對此，專家表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動續(xù)期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當于是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉(zhuǎn)讓時卻要補繳土地出讓金。因此，專家認為這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補交土地出讓金。
未來應(yīng)該降低“續(xù)費”期的土地出讓金
溫州碰到的問題在國內(nèi)屬于先例。隨著時間的流逝，未來全國各地碰到這種問題的情況肯定少不了。溫州的做法會有示范意義嗎？實際上，如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費額度相當于房價的三分之一，在高房價的背景下，這會給購房者帶來沉重負擔(dān)，相當于房價一次性上漲了三分之一。因此，有學(xué)者認為在未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計算方式來繳納續(xù)期的土地出讓金，恐會在社會上引發(fā)軒然大波。
為此，專家建議可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金，因為首次購房時實際上已經(jīng)繳納了比較高比例的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。不管將來政策如何，不能以此大幅拉升房價應(yīng)該是社會的主流看法。
|
