| 【《投資有道》 2015年10月20日】
【導(dǎo)讀】無(wú)論是央企地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)，還是地方國(guó)企類(lèi)企業(yè)，改革與重組正在中海緊鑼密鼓進(jìn)行中。那么，從央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這將為這些企業(yè)帶來(lái)什么樣信號(hào)？在這些改革與重組的過(guò)程中有哪些亮點(diǎn)？
在樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果開(kāi)發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場(chǎng)的規(guī)�；鲩L(zhǎng)的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫(kù)存產(chǎn)生，造成更大的去庫(kù)存的壓力，另外一方面，對(duì)于房企自身來(lái)講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然。
2015年9月13日，中共中央國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這是新時(shí)期指導(dǎo)和推進(jìn)國(guó)企改革的綱領(lǐng)性文件，從總體要求到分類(lèi)改革、完善現(xiàn)代企業(yè)制度和國(guó)資管理體制、發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化監(jiān)督防止國(guó)有資產(chǎn)流失等方面提出國(guó)企改革目標(biāo)和舉措。從文件發(fā)出給予市場(chǎng)的信號(hào)來(lái)看，未來(lái)央企或地方國(guó)企類(lèi)房企的改革、并購(gòu)與重組的浪潮將再次來(lái)臨。
事實(shí)上，無(wú)論是央企地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)，還是地方國(guó)企類(lèi)企業(yè)，改革與重組正在中海緊鑼密鼓進(jìn)行中，比如中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上實(shí)系、中糧系、中鐵系等地產(chǎn)企業(yè)改革與重組話(huà)題再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的內(nèi)部重組。
那么，從央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這將為這些企業(yè)帶來(lái)什么樣信號(hào)？在這些改革與重組的過(guò)程中有哪些亮點(diǎn)？尤其是在樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的市場(chǎng)背景下，房企通過(guò)改革與并購(gòu)重組構(gòu)建“巨無(wú)霸”的背后有哪些深層次的戰(zhàn)略意圖？
亮點(diǎn)一：房企改革與重組拉開(kāi)大幕，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)兄弟相殘
從房企自身發(fā)展的角度來(lái)看，房企改革與重組拉開(kāi)大幕，首先是為了解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題來(lái)源于三方面：
一是在樓市規(guī)�；鲩L(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖，較高的投資回報(bào)使得房企盈利沖動(dòng)凸顯，房企展開(kāi)資源爭(zhēng)奪賽已不可避免。而在央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也設(shè)立雙平臺(tái)或多平臺(tái)加入這場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)中，以爭(zhēng)取企業(yè)快速規(guī)�；l(fā)展的時(shí)機(jī)。然而如今，樓市規(guī)�；l(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企再延續(xù)原有的多平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi)。也就是說(shuō)，當(dāng)前大多數(shù)房企同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題基本和這個(gè)市場(chǎng)背景有關(guān)。
二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向地產(chǎn)金融格局，房企的并購(gòu)動(dòng)作衍生了類(lèi)似的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。比如，中交收購(gòu)綠城股權(quán)，成為綠城第一大股東后，中交系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)勢(shì)必面臨新的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，其內(nèi)部也勢(shì)必會(huì)通過(guò)改革或重組避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。
三是房企規(guī)劃不同平臺(tái)不同分工，比如一個(gè)平臺(tái)負(fù)責(zé)住宅，另外一個(gè)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上由于復(fù)合型的項(xiàng)目角度，各平臺(tái)之間的分工界限越來(lái)越模糊，導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題出現(xiàn)。由此可知，上述房企內(nèi)部的重組，實(shí)際上是針對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題開(kāi)刀，尤其是在規(guī)�；瘯r(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返的市場(chǎng)背景下，盡可能通過(guò)重組避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，避免房企內(nèi)部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為企業(yè)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
亮點(diǎn)二：改革重組構(gòu)建“巨無(wú)霸”大平臺(tái)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升
從銷(xiāo)售金額來(lái)看，2014年“千億軍團(tuán)”房企擴(kuò)容至7家，其中4家?guī)в袊?guó)有性質(zhì)，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，行業(yè)老大地位的爭(zhēng)奪亦是如此。
比如萬(wàn)科正在謀劃未來(lái)十年的萬(wàn)億市值大平臺(tái)，恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長(zhǎng)，爭(zhēng)取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)改革與重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭(zhēng)奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。
中海與中建地產(chǎn)重組已經(jīng)完成，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)或?qū)⒁驗(yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國(guó)最大市值開(kāi)發(fā)商；保利地產(chǎn)與保利香港重組也在進(jìn)一步推進(jìn)過(guò)程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值成為房地產(chǎn)行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭(zhēng)虎斗”。
在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)�；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)“巨無(wú)霸”型的房企。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)來(lái)越高。
亮點(diǎn)三：重組優(yōu)化資源配置，服務(wù)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
在樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，在“下半場(chǎng)”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，如果開(kāi)發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場(chǎng)的規(guī)�；鲩L(zhǎng)的模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫(kù)存產(chǎn)生，造成更大的去庫(kù)存的壓力，另外一方面，對(duì)于房企自身來(lái)講，也將因此而累計(jì)更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣的模式已經(jīng)不可取，房企謀求轉(zhuǎn)型勢(shì)在必然，對(duì)于央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講亦是如此。
從央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)弱化行政干預(yù)、更注重市場(chǎng)化的發(fā)展前提下，房企通過(guò)改革與重組避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，優(yōu)化資源配置，加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型等動(dòng)作成為央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。
2013年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線(xiàn)上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。
再以綠地集團(tuán)為例，綠地集團(tuán)與金豐投資完成重組后，綠地A股上市登陸資本市場(chǎng)，這將進(jìn)一步推動(dòng)其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的綜合產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)并重、從偏重國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)到全球同步開(kāi)發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。此外，“大基建”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。
亮點(diǎn)四：國(guó)有房企重組后，有可能通過(guò)并購(gòu)進(jìn)一步“國(guó)進(jìn)民退”
從民企和央企、國(guó)企優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比來(lái)看，央企、國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)有融資能力和社會(huì)資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場(chǎng)能力；民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會(huì)資源方面存在先天缺陷，但其靈活的機(jī)制、充足的人才儲(chǔ)備、敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和對(duì)市場(chǎng)的獨(dú)到認(rèn)知?jiǎng)t是央企、國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)所不能比擬的，尤其是民營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力，表現(xiàn)出其在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域?qū)τ谑袌?chǎng)的細(xì)分，而央企、國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)在這方面還是比較缺失。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，通過(guò)并購(gòu)民營(yíng)房企，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。對(duì)民企來(lái)說(shuō)，與國(guó)企合作后的最大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，也就是說(shuō)可以借機(jī)“傍大款”。
但是，與央企(國(guó)企)地產(chǎn)企業(yè)的合作，有可能也會(huì)在項(xiàng)目操作上受制于央企(國(guó)企)地產(chǎn)企業(yè)這些資源性壟斷特征。尤其是，在雙方合作的過(guò)程中，民營(yíng)企業(yè)有可能逐漸被央企(國(guó)企)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行控股，實(shí)現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”，而這時(shí)，民營(yíng)資本不一定拼得過(guò)央企(國(guó)企)地產(chǎn)企業(yè)，最終有可能就此消失。近期，民企與央企合作最為典型的案例就是綠城與中交的合作。綠城與中交合作后，宋衛(wèi)平通過(guò)“傍大款”重新控制了綠城，但隨后中交作為國(guó)企通過(guò)持續(xù)收購(gòu)民企綠城股權(quán)而進(jìn)行擴(kuò)張，截止目前為止，中交已成為綠城第一大股東，實(shí)現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”。而在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)�；奂碾A段，民營(yíng)房企的日子越來(lái)越不好過(guò)，尤其是中小房企還面臨生存的壓力，此時(shí)，國(guó)有房企極有可能通過(guò)“大魚(yú)吃小魚(yú)”實(shí)現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”。
亮點(diǎn)五：房企重組后接盤(pán)其他國(guó)企“退房”資產(chǎn)
從央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)重組與改革的角度來(lái)講，金豐投資與綠地的重組方案獲批，標(biāo)志著國(guó)資系統(tǒng)的地產(chǎn)重組放開(kāi)預(yù)期，未來(lái)地產(chǎn)重組或?qū)⒓铀匍_(kāi)放。如果地產(chǎn)重組的加速開(kāi)放，這不僅僅是國(guó)資系統(tǒng)中企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，或許也為當(dāng)前國(guó)企“退房”尋求了一種出路。筆者預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)尤其是央企地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)利用地產(chǎn)重組加速開(kāi)放的機(jī)會(huì)，接盤(pán)其他國(guó)企“退房”資產(chǎn)。
從央企地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，中國(guó)建筑總公司、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司、華僑城集團(tuán)公司、中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)中化集團(tuán)[微博]公司、中糧集團(tuán)有限公司、中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、中國(guó)港中旅集團(tuán)公司、招商局集團(tuán)有限公司、華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司、南光(集團(tuán))有限公司等20家左右央企地產(chǎn)企業(yè)具備從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，而其他正在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企地產(chǎn)企業(yè)遲早要退出房地產(chǎn)行業(yè)(盡管因?yàn)楦鞣N原因這78家央企地產(chǎn)企業(yè)退出的速度較慢，但按照國(guó)企改革的總目標(biāo)來(lái)看，這些企業(yè)遲早要退出)，這為央企地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了并購(gòu)與重組的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見(jiàn)肘的問(wèn)題持續(xù)惡化，導(dǎo)致不少房企為了“保命”生存，不得不通過(guò)股權(quán)出售這種極端的方式，以換得現(xiàn)金流。以去年為例，去年央企或地方國(guó)企地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓40宗房企股權(quán)，雖是為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，但這這也為重組后實(shí)力較強(qiáng)的房企接盤(pán)其他國(guó)企“退房”資產(chǎn)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
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