| 【《地產(chǎn)戰(zhàn)略家》 2015年07月22日】
【導(dǎo)讀】辭舊迎新，房地產(chǎn)在2015年出現(xiàn)了很多轉(zhuǎn)折標(biāo)志，未來市場(chǎng)可以明確的是再也不可能繼續(xù)曾經(jīng)的房地產(chǎn)思路。
辭舊迎新，房地產(chǎn)在2015年出現(xiàn)了很多轉(zhuǎn)折標(biāo)志，未來市場(chǎng)可以明確的是再也不可能繼續(xù)曾經(jīng)的房地產(chǎn)思路：
1、房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，不再只是忽悠
2015年的房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)依然是忽悠為主，大部分所謂的合作依然停留在配置一個(gè)路由器就是科技住宅的慣性炒作。未來房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)將更多體現(xiàn)在金融領(lǐng)域。
房地產(chǎn)在目前價(jià)格高企的現(xiàn)狀下，更多的承擔(dān)了投資屬性，這種情況下，是否智能只是小眾的需求�；ヂ�(lián)網(wǎng)思維更多的將體現(xiàn)在房地產(chǎn)金融屬性上，延長、衍生客戶的消費(fèi)，才是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。
2、眾籌是房地產(chǎn)領(lǐng)域最扯的忽悠
在目前的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本里，項(xiàng)目的地段已經(jīng)基本決定了產(chǎn)品的價(jià)格，且不論在營銷和融資上壓縮成本的成效相較于大頭的固定成本可能只是車水杯薪。
就營銷成本而言，其在總成本占比較低，然而在項(xiàng)目落成后期，只要有空房，就仍需要營銷，其中的成本還是落回到了客戶身上；就融資成本而言，在改變?nèi)谫Y渠道所帶來的定制化服務(wù)中，與客戶協(xié)商定制可能會(huì)延長項(xiàng)目完成的時(shí)間，而這期間的各項(xiàng)成本是增加的，同時(shí)也是由客戶來承擔(dān)，因此削減這兩塊的成本意義不大。
3、房地產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新不再忽悠獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人
互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域沖擊，產(chǎn)生了很多商業(yè)模式和服務(wù)方式的創(chuàng)新，歸根結(jié)底是繞過經(jīng)紀(jì)公司，吸引經(jīng)紀(jì)人做私單。
在2014年的野蠻生長后，未來包括各種房網(wǎng)、各種門，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式必然會(huì)面臨客戶導(dǎo)流短缺的發(fā)展第二階段。
4、拿地聯(lián)合體，規(guī)避招拍掛
一二線城市土地價(jià)格高企，這種情況下，任何一個(gè)企業(yè)已經(jīng)很難拿到一個(gè)合適的土地。以北京為例，上半年成交的21宗住宅土地中，有16宗是聯(lián)合體獲得。這種情況將延續(xù)，未來房企聯(lián)合體的趨勢(shì)將越來越明顯，用聯(lián)合體對(duì)抗招拍掛導(dǎo)致的土地高價(jià)。
另外，房企將更多的實(shí)用各種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，比如物流、比如產(chǎn)業(yè)園、比如文化產(chǎn)業(yè)，在土地招拍掛的情況下，獲得土地議價(jià)權(quán)。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”
下一個(gè)時(shí)代對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)來說，都將是特別值得期待的時(shí)代，城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢(shì)。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。
未來除了20個(gè)人口凈流入城市，房地產(chǎn)已經(jīng)將難以避免的進(jìn)入買方市場(chǎng)！
6、不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”
全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)：
經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡，庫存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房價(jià)上漲不均衡。
從2015年上半年數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)成交明顯上漲，其中一線城市累計(jì)簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場(chǎng)恢復(fù)的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。
一線城市需求較旺，成交量增長較多，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市。二線城市房價(jià)總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小。三線城市房價(jià)仍然下降，降幅繼續(xù)收窄。
出現(xiàn)這種情況下的根本原因，歸根結(jié)底是因?yàn)槿丝诹飨虻脑颍?/span>
7、住宅市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代
單一復(fù)制住宅產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足客戶需求，企業(yè)需要通過產(chǎn)品的改進(jìn)直接促進(jìn)銷售。從以業(yè)態(tài)區(qū)分的多產(chǎn)品類別，到垂直化定向精準(zhǔn)的向客戶提供差異化產(chǎn)品及服務(wù)。
從客戶細(xì)分需求出發(fā)，創(chuàng)新再造產(chǎn)品價(jià)值。根據(jù)高端豪宅、超級(jí)大盤、特殊產(chǎn)品三種不同產(chǎn)品提供各具特色的硬軟件服務(wù)支持及個(gè)性化定制。
8、“炒房時(shí)代”進(jìn)入“資產(chǎn)配置時(shí)代”
2005年-2009年第一個(gè)階段是“全民炒房時(shí)代”；2010年-2011年的第二個(gè)階段是“商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代”；第三個(gè)階段是“投資不動(dòng)產(chǎn)證券化成為新趨勢(shì)”。
未來全民炒房時(shí)代將結(jié)束，但房地產(chǎn)依然將是最重要的資產(chǎn)，未來房產(chǎn)稅等必然推出，這種情況下，資產(chǎn)配置時(shí)代到來。
9、商品房市場(chǎng)難以避免的進(jìn)入改善豪宅化
客戶需求：重功能性——重儀式感，實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)滿足向精神需求滿足的上升性。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)：形成產(chǎn)品階梯性排序，功能改善——尺度改善，實(shí)現(xiàn)私人空間最大占有。
2015年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的142套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達(dá)到了46套的歷史最高紀(jì)錄。預(yù)計(jì)全年，北京10萬+簽約有望達(dá)到250套的爆棚成交量。
以142套的成交量看超過了之前北京歷史總成交113套的累計(jì)總和。即使剔除盤古之后的46套，也已經(jīng)是之前歷史最高成交年份28套的1.6倍！
京滬廣深以及大量的二線城市，因?yàn)槌鞘谢l(fā)展到末期，未來的市場(chǎng)越來越進(jìn)入改善高端化！
10、房地產(chǎn)導(dǎo)致的社會(huì)不公平繼續(xù)嚴(yán)重
過去十多年里，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中國經(jīng)濟(jì)就好像一輛快速行進(jìn)的動(dòng)車，而車票就是房子。買房子的人沒有賠過，只有買房子，才可以跟隨中國這輛動(dòng)車，買房子的人財(cái)富快速上漲，沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年，這種發(fā)展趨勢(shì)將依然延續(xù)，買房依然是目前可以看到維護(hù)自己財(cái)富的最好方法！
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