【新文化報 2015年06月05日】
[導(dǎo)讀] “本月4日，長春市政府下發(fā)6號文件，出臺包括“取消住房限購政策”在內(nèi)的11條措施。其中 “允許父母與子女組合申請住房公積金貸款對首次申請住房公積金貸款購買除別墅外的新建商品住房，最低首付比例為20%個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅�！暗却胧⿲䦟﹂L春的房地產(chǎn)市場造成哪些影響呢？。
2011年1月28日，長春正式實施“限購令”，當(dāng)時稱“限購令”執(zhí)行到2011年12月31日。不過，這之后政府一直沒有明確發(fā)文表示取消“限購令”。
本月4日，長春市政府下發(fā)6號文件，出臺包括“取消住房限購政策”在內(nèi)的11條措施。這“新11條”都有哪些具體的政策？對市場和房價有哪些影響？新文化記者和您一起仔細(xì)研究研究。
“新11條”中與消費者息息相關(guān)的政策———
取消“限購”
非本市戶籍不需證明即可買房
文件稱，取消住房限購政策，有效激發(fā)市場活力。在本市內(nèi)購買新建商品住房或二手住房不受購房套數(shù)限制。非本市戶籍居民家庭不需提供納稅證明和社保證明即可在本市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房。
首付比例
首次申請公積金貸款最低首付比例為20%
對首次申請住房公積金貸款購買除別墅外的新建商品住房，最低首付比例為20%，對已結(jié)清相應(yīng)購房貸款且家庭只有一套住房再次申請住房公積金貸款購買面積在144平方米以下新建商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。
加大對住房公積金繳存職工的購房支持力度，城區(qū)住房公積金新建普通商品住房貸款額度提高至80萬元，存量住房貸款額度提高至70萬元；月還款額小于或等于借款人家庭（本人及配偶）月工資總收入的60%。允許父母與子女組合申請住房公積金貸款，具體實施細(xì)則另行制定。
●對申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購房的，最低首付比例不低于40%。
二手房買賣
出售購買2年以上普通住房免征營業(yè)稅
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人無籍房登記后首次轉(zhuǎn)讓的，計稅起始時間以房屋入住時間為準(zhǔn)。對個人出租房屋（包括住宅和非住宅）統(tǒng)一按綜合稅率5.03%征稅。
房屋確權(quán)
放寬未登記住宅房屋確權(quán)年限
文件指出，要加快無籍房屋確權(quán)，盤活存量房屋市場。繼續(xù)放寬歷史遺留未登記住宅房屋確權(quán)年限，將2005年年底以前，主體資格消失的企事業(yè)單位在國有土地上建設(shè)開發(fā)并投入使用但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的建筑列入清理范圍，支持無籍房確權(quán)后上市交易。適時啟動未登記非住宅房屋確權(quán)工作，完善確權(quán)程序，補齊相關(guān)稅費后，直接為購房人辦理房屋所有權(quán)證。
“新11條”中這些政策也值得關(guān)注———
對開發(fā)商有哪些政策？
允許開發(fā)建設(shè)單位依法調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu)，申請變更《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。政府可直接購買或租賃符合公共租賃住房或棚改回遷房條件的商品住房。建立庫存商品住房數(shù)據(jù)庫，被保障對象和棚改回遷居民按照對住房的區(qū)位、戶型等實際需求進(jìn)行自主選擇。
允許開發(fā)企業(yè)在繳清土地出讓金并辦理土地使用證后，在建工程抵押項目可以按共用宗地辦理分?jǐn)偟怯�，�?biāo)明土地對應(yīng)的房屋，便于辦理商品房預(yù)售許可證和抵押登記。
允許開發(fā)建設(shè)單位按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》按棟分期建設(shè)，分期建設(shè)完成后可以分期按棟申請規(guī)劃核實。
已取得商品房預(yù)售許可證，但整棟房屋均未銷售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請撤銷該棟房屋的預(yù)售許可，辦理商品房預(yù)售許可變更手續(xù)。
物業(yè)維修資金按實際銷售情況交納，銷售量達(dá)到90%時剩余部分由開發(fā)企業(yè)全額代交。
對棚戶區(qū)改造有哪些政策？
對已取得土地使用權(quán)但因征拆主體未及時辦理房屋所有權(quán)注銷登記（即“滅籍”）且近期暫時不能辦理的，由市土地儲備中心和各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會調(diào)查未滅籍房屋具體情況，并出具書面承諾，承諾明確辦理房屋滅籍的時間和承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。出具承諾后可先行辦理商品房預(yù)售許可證。自本意見施行之日起出讓的土地，必須在土地出讓前辦理完滅籍手續(xù)。
鼓勵房屋征收以貨幣化安置為主，并為被征收人購房提供便利。
用地審批有哪些具體規(guī)定？
實行用地分宗管理，推進(jìn)項目開發(fā)建設(shè)。對已簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，但因歷史原因未達(dá)到凈地條件且開發(fā)企業(yè)尚未繳清全部出讓價款的土地，符合以下情形可分宗與開發(fā)企業(yè)簽訂土地出讓補充合同：
（一）原規(guī)劃條件中項目用地為若干獨立地塊，且每個地塊的規(guī)劃容積率、商住比例無變化，綠地率、建筑密度、停車泊位等指標(biāo)及配套公共服務(wù)設(shè)施，在本地塊內(nèi)能獨立滿足規(guī)劃要求的，可直接分宗簽訂補充合同。
（二）前款規(guī)定以外情形需要分宗的，由開發(fā)建設(shè)單位持市國土資源主管部門同意分宗的意見向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更規(guī)劃條件。
（三）土地出讓價款按補充合同約定分宗繳納，市財政部門按補充合同分宗履行清算手續(xù)，市國土部門分宗辦理國有土地使用證。對其中未達(dá)到凈地條件的宗地，開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納不低于該宗地20%的土地出讓價款作為保證金，該宗地達(dá)到凈地條件后補齊剩余出讓價款，辦理國有土地使用證。
妥善解決歷史問題，完善用地審批手續(xù)。對已簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，且符合以下情形的，可按下述規(guī)定辦理土地手續(xù)：
（一）完善歷史上已出讓的居住項目用地審批手續(xù)。對2006年12月12日國土資源部《限制用地項目目錄》頒布前已出讓的居住用地，因規(guī)劃調(diào)整、驗收，需要補繳土地出讓金的，計算方式按國土資源部協(xié)議出讓土地規(guī)范執(zhí)行，其中容積率小于1.0的，國土部門可繼續(xù)辦理相關(guān)用地審批手續(xù)。
（二）完善歷史上已出讓的商業(yè)用地審批手續(xù)。對2013年4月8日國土資源部《關(guān)于發(fā)布的通知》頒布前已出讓的獨立商業(yè)用地，依法調(diào)整規(guī)劃容積率的，補繳土地出讓金額按照協(xié)議出讓土地規(guī)范執(zhí)行；對2013年4月8日后出讓的獨立商業(yè)用地，依法調(diào)整規(guī)劃容積率的，補繳土地出讓金額按照地價評估技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)用地要充分利用現(xiàn)有閑置土地，城鎮(zhèn)低效利用和征而未供等存量土地，限制使用新增建設(shè)用地，對新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，除特殊區(qū)域外，近期國土部門不再安排新的征地報批。
市民：準(zhǔn)備抓緊時間看房
聽說長春市取消住房“限購令”，長春市民姜先生挺興奮，“我和愛人結(jié)婚多年，限購令之前給我的父母買了一套住房。這之后就攢了一些錢，打算給老丈人和丈母娘也在長春買一套住房，可‘限購令’把這個計劃擋在了門外�！�
姜先生告訴記者，這幾年孩子小，老人幫著照看孩子，就將就著住在一起了，如今孩子上幼兒園，眼看著再過一年就讀小學(xué)了，需要給孩子單獨準(zhǔn)備一間學(xué)習(xí)的屋子，這樣再與老人同住就感覺很緊張。
限購政策取消，姜先生準(zhǔn)備抓緊時間看房，“我感覺現(xiàn)在房價也正是最近幾年的低點，如果限購令放開，將來房價說不定還得再漲，因此我打算趁此機(jī)會買一套�！�
房地產(chǎn)商：對剛性購房者有吸附力
某知名樓盤負(fù)責(zé)人殷經(jīng)理透露，其實政策對業(yè)內(nèi)已經(jīng)釋放有一段日子了，“我們5月份就得知了這個消息，并且通知了有意向購房的客戶�？梢哉f這個政策能夠加速市場良性發(fā)展，對剛性購房者有特別大的吸附力。”
殷經(jīng)理說，從今年5月份樓盤成交數(shù)據(jù)來看，有逐漸回暖的跡象。不過，由于目前長春市庫存量仍然較大，所以為提高市場轉(zhuǎn)換率，回籠資金，加速市場良性發(fā)展，并沒有大幅提高房價�！昂芏喱F(xiàn)房樓盤都是以低于周邊精品房的價格開盤的�！�
殷經(jīng)理分析，從購房者購房情況來看，越來越趨于理性消費，并不是前幾年的盲目投資，選擇100平方米~120平方米的居多，這能看出購房者是改善性住房，如果此時房價大漲，勢必會打擊購房者需求，由此也可以判斷房價不會大幅提升。
中介：對二手房市場利好
某房屋中介總經(jīng)理李鴻羽分析，政策實施后對二手房市場也是很大的利好消息。尤其是個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅�！斑^去交易二手房的，購買5年以上的普通住房才會免征營業(yè)稅。這個政策可以讓二手房交易活起來，有改善性住房需求的客戶不再需要擔(dān)心年限的限制�！�
銀行：政策初衷不是靠貸款激活市場
長春一家銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，政策剛剛出臺，雖然鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給客戶優(yōu)惠，但貸款政策是全國性的，不是哪一家銀行可以做決定的�！拔艺J(rèn)為取消‘限購令’的初衷是鼓勵有經(jīng)濟(jì)能力購買住房或改善住房條件的購房者消費，而不是靠大量貸款激活市場，那樣會造成一定的風(fēng)險�！�
在于穩(wěn)定投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的信心
克爾瑞房價點評網(wǎng)高級分析師王晨認(rèn)為，取消住房限購令的政策對市場來說絕對是利好消息，有積極的影響，尤其是市區(qū)內(nèi)購房者可以充分利用公積金，這大大刺激了有剛性需求的購房者的購房欲望�！爱吘故赘犊畋壤陆盗耍夷贻p人還可以同父母一起申請共同還款，還款壓力大大減小�！�
此外，政策中提到，外地戶籍居民家庭不需要提供納稅證明和社保證明就可以在長春市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房�！斑@條政策能夠吸引外地的剛性需求購房者來買房。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其實全國多地早已悄然放開了“限購令”，長春市也不例外，很多樓盤已經(jīng)在如此操作了�！斑@一次政策的正式公布，更大意義在于穩(wěn)定投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也無疑是吃了一粒定心丸�！眹�(yán)躍進(jìn)說。 新文化記者 王小野 吳麗娟
數(shù)據(jù)市場松動已十分明顯
長春住宅庫存由年初的千萬平方米高位下降，截止到5月24日已降到911.32萬平方米，進(jìn)入6月，庫存量有望重回“8”字頭。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月最后一周（5月25日~5月31日）長春樓市商品住宅成交1864套，環(huán)比上升4.48%；成交面積19.94萬平方米，環(huán)比上升12.78%。
樓市供應(yīng)量大幅下降，成交卻持續(xù)上漲，預(yù)示著樓市庫存量在減少，市場的松動已經(jīng)十分明顯。
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