| 【《新華網(wǎng)》 2014年10月15日】
【導(dǎo)讀】既然對(duì)于執(zhí)行7折的利率優(yōu)惠，各銀行都有說不出的苦衷，那么為何此次新政仍將下限點(diǎn)位制定于此？
新華網(wǎng)北京10月15日電（記者 萬(wàn)玉航）自央行在9月30日釋放“松綁限貸”的紅利之后，銀行的落實(shí)情況成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容分析稱“新政能否致房?jī)r(jià)波動(dòng)，關(guān)鍵看銀行”。
回溯樓市近十年的“黃金發(fā)展史”，在上一輪狂熱繁榮之中，銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。市場(chǎng)人士指出，相比之下，此次房貸新政對(duì)住房按揭貸款的放松比2008年“131號(hào)”文件有過之而無不及，不免讓人猜測(cè)會(huì)否“舊夢(mèng)重現(xiàn)”。
然而，截止目前，雖然四大國(guó)有銀行和部分股份制銀行已開始執(zhí)行個(gè)人房貸新政，但內(nèi)容基本上還是日前央行文件的重申版本，并沒有透露更多執(zhí)行“細(xì)則”。此外各地房貸9折優(yōu)惠未見大批實(shí)施，一些地區(qū)針對(duì)資質(zhì)較好的貸款客戶，給出了有條件的“微折扣”。
由此看來，房貸新政在落地的過程中，遭遇了力度上的“打折”。
房貸折扣難現(xiàn)市場(chǎng)
此次央行下發(fā)的房貸新政中，一是提出了房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)，二是重申“貸款購(gòu)買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折”的限定。
從新的房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，據(jù)媒體報(bào)道，這一認(rèn)定在多家銀行的執(zhí)行過程中基本得到體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此條規(guī)定的影響，不亞于全國(guó)松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響的5倍�！安粌H事實(shí)上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對(duì)于銀行來說，這部分客戶也將是優(yōu)質(zhì)客戶。”張大偉稱。
但是對(duì)于剛需購(gòu)房者更關(guān)注的貸款利率折扣問題，銀行在實(shí)施上卻“打了很大折扣”。
細(xì)看各大銀行的表述，基本上全都包含了“具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定”的附加條件。北京某國(guó)有銀行的一位客戶經(jīng)理解釋稱，“7折是最低下限，目前我們沒執(zhí)行這么低的折扣，優(yōu)質(zhì)客戶最多9.5折，一般也都是基準(zhǔn)�！�
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，考慮到銀行的各項(xiàng)成本，如果真的落實(shí)7折的最低下限，銀行肯定虧錢。有媒體引述一位國(guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人觀點(diǎn)稱，房貸基準(zhǔn)利率打7折為4.585%，而多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品已在5%以上，如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。更有業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于某些商業(yè)銀行來說，就算給到9折也不一定掙錢。
7折下限象征意義大
既然對(duì)于執(zhí)行7折的利率優(yōu)惠，各銀行都有說不出的苦衷，那么為何此次新政仍將下限點(diǎn)位制定于此？
“央行提出的房貸利率最低7折，應(yīng)該是2010年房地產(chǎn)調(diào)控之前歷史點(diǎn)位的重申，目的可能是避免人們對(duì)折扣的數(shù)字產(chǎn)生過多聯(lián)想。具體到房貸定價(jià)的問題，還要看銀行市場(chǎng)的情況�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示。
張大偉也持相似的觀點(diǎn)：“本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。”
此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次央行房貸新政中關(guān)于利率下限7折的表述，是對(duì)房貸利率折扣擬定權(quán)的下放。依據(jù)房貸新政，商業(yè)銀行可以依據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，以及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，酌情實(shí)施折扣。
事實(shí)上，自從樓市進(jìn)入深度調(diào)整期以來，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。加上目前國(guó)內(nèi)金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化：受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，銀行活期存款所占存款的比重越來越小，銀行的融資成本全面上升。
在此背景之下，央行無需提高利率下限的表述，市場(chǎng)自然會(huì)給出相對(duì)合理的定價(jià)。另一方面，業(yè)內(nèi)人士指出，從房貸新政的表述中，可以看出中央對(duì)房地產(chǎn)需求的把控還有一定的力度，樓市的整體目標(biāo)仍然是維穩(wěn)和去庫(kù)存，“7折”的象征意義似乎更大一點(diǎn)。
至于接下來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，連平分析稱，新政對(duì)于樓市的需求肯定是有釋放作用的，但這種釋放預(yù)計(jì)會(huì)比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機(jī)會(huì)，年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過，在政策暖風(fēng)的吹動(dòng)下，明年開始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時(shí)也會(huì)在房?jī)r(jià)上有所反應(yīng)。
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