| 【中國新聞網(wǎng) 2014年08月5日】
【導讀】樓市下半場，投資質量成為決定房企未來走勢的關鍵。拿下優(yōu)質且價格合理的土地，能夠迅速去化，并轉化為現(xiàn)金為企業(yè)帶來下一波發(fā)展機會。而劣質地塊，無疑將轉為巨大的存貨，死死地拖住企業(yè)發(fā)展的速度。
2014年樓市再度進入低迷調整期，新開工面積、銷售面積、土地成交面積等多個指標甚至出現(xiàn)負增長。不過，明星銷售樓盤仍然在低迷期存在，而樓盤得以熱銷的秘訣，則早在拿地時期起，便考驗著開發(fā)商的判斷力。
而過去幾年“奔赴二三線”、“回歸一線城市”等此起彼伏的拿地大趨勢，也在2014年變著模糊起來。開發(fā)商投資的精準性，也日益依靠快速、高效且細致的研究，而不是趨勢的跟從。
明星樓盤的背后邏輯
盡管整體市場低迷，但銷售端仍頻有明星項目在市場中涌現(xiàn)。龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績顯示：在蘇州獅山路和北京沙河新拿的兩塊地中，4月，蘇州龍湖•時代天街首次推盤，當月認購金額便達10億元，高居蘇州樓市高端樓盤第一名。而在6月份，北京龍湖•滟瀾新宸首次開盤亮相，便在一小時內(nèi)成功去化近九成，當月認購金額逾10億元。
同樣表現(xiàn)出色的還有五礦萬科如園，這個位于西山板塊，緊鄰好望山森林公園的高端豪宅項目取得了今年上半年北京高端住宅市場銷售面積和銷售金額“雙料第一”的佳績。
同樣需要指出的是，在熱銷的同時，上述項目仍舊保持著極高的利潤空間，仍舊在為企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤，這一點，與一些依靠打折促銷，甚至低于成本價回籠資金的“熱銷盤”形成鮮明對比。
以蘇州龍湖•時代天街為例，2013年拿地時，該地塊樓面地價僅為4658元/平米，而到2014年5月，其推出的一期房源銷售均價已達17000元/平米。而到2014年7月，時代天街所處獅山板塊的數(shù)幅地塊出讓的起拍樓面價都已超過8000元/平米。
而這些明星項目創(chuàng)造銷售奇跡，同時盈利可觀的主要原因，則更多在拿地環(huán)節(jié)便已被決定。
“我們曾經(jīng)以為優(yōu)秀的產(chǎn)品力足以彌補項目在區(qū)域地段、拿地價格方面的劣勢。但事實證明我們錯了，一個好的項目，決定性的核心因素只有兩個，地段、價格。”2014年初，一位top20房企負責投資的高管曾在內(nèi)部會議上如此表示。
未雨綢繆的開發(fā)商早已開始在拿地投資端做出調整，而投資的精確性在目前這個樓市調整期，顯著極為重要。
拿地邏輯的變化
據(jù)中房指數(shù)統(tǒng)計，2014年上半年全國300個監(jiān)測城市土地出讓金總額為12408億元，同比微增0.1%。共計成交土地14126宗，同比減少20%，成交面積53636萬平方米，同比減少20%。
開發(fā)商的總體投資偏謹慎。盡管2014年1—6月，一線城市土地出讓金為2598億元，同比增加41%，領跑全國。但很難簡單得出一線城市土地投資是更好的選擇這一結論，因為另一個數(shù)據(jù)顯示，一線城市土地平均溢價率達到33%，比去年同期上漲5個百分點，同樣領跑全國。
再好的地塊，溢價過高，便有開發(fā)風險。這一點已幾乎在開發(fā)商處達成共識。7月29日下午，北京孫河區(qū)域兩幅土地雙雙流拍便顯示出開發(fā)商對于土地價格的敏感性，兩幅地塊3.5—4萬元／平米區(qū)間的起拍樓面地價便是流拍罪魁。
“地是好地，就是價格太高了�！蹦成鲜蟹科蟾笨偛迷诮邮苤袊吭u報道采訪時如此吐槽。
而這也正是悖論之處，從地段角度而言，一線城市接近城區(qū)的土地無疑屬最優(yōu)質的地塊。但蜂擁而至的競爭者，不斷被抬高的價格，已令這樣的土地成為燙手山芋。
來自CRIC的數(shù)據(jù)顯示，從2011年至2013年，全國土地出讓中71%的地王均位處一線城市，其中38%的地王項目至今尚未開工，具體到單價地王統(tǒng)計一項，未開工比率甚至超過50%。在樓市盛行高周轉戰(zhàn)略的大背景下，如此開工率足以說明一線城市優(yōu)質地塊的開發(fā)艱難。
獲取好的項目，訣竅似乎有兩個，“快”、“奇”�！翱臁�，即在熱點區(qū)域土地出讓之初便長期跟蹤研究，在首批土地面世，其他開發(fā)商尚未完成充分研究，決策遲疑之際，搶下首批競爭較少的優(yōu)質地塊。龍湖2012年獲取的孫河地塊，以及在2013年獲取的蘇州獅山路地塊便是經(jīng)典案例。
“奇”，則是避開競爭激烈的土地拍賣市場，采取收購、股權合作等方式去新拓項目，降低成本。多年來，萬科便是此路徑的領跑者。2014年度，龍湖也采取了擴合作的姿態(tài)，并尋覓開發(fā)項目股權收購的機會。2014年5月底，其通過股權交易拿下的南京下關地塊便是經(jīng)典，僅6000多元／平米的樓面價也為未來項目銷售留足了盈利空間。
控制存貨的重要性
在這個快速變化的市場，再好的投資，在拉長時間之后也很可能變得一錢不值。誰都無法精準把握市場的長周期變化。易居中國房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭便曾坦承，作為地產(chǎn)研究機構，目前在對樓市短周期的把握上，已經(jīng)有較高的精確性，但對更長周期的預測，則幾乎是難以完成的課題。
對于開發(fā)商也是如此，影響他們投資決策的內(nèi)容之一，便是利用對短期市場走勢還算靠譜的預測和判斷，在拿完地之后—— “快跑”。
這也決定著高周轉依舊是開發(fā)商重要的決勝武器。但僅有此還不夠，項目足夠小，才能跑得快。自2012年起，龍湖等房地產(chǎn)開發(fā)商便在企業(yè)年度戰(zhàn)略中加上了“控規(guī)�！比�。不拿大盤，已成為部分開發(fā)商拿地的原則。
這也是血與淚的教訓。大盤開發(fā)容易在短期內(nèi)占用企業(yè)大量資金這一問題暫且不說，市場的變化也很容易導致大盤項目后期銷售遭遇風險。
在過去幾年，無數(shù)的案例已在上演。大盤項目在一期開盤熱銷，創(chuàng)下無數(shù)銷售奇跡之后，二三期卻成為無人問津的樓盤，砸在開發(fā)商自己手里，成為年報中極為尷尬的存貨數(shù)據(jù)。
“很多企業(yè)實際上是被存貨拖死的，在其他行業(yè)已經(jīng)有非常多的先例。”蘭德咨詢總裁宋延慶如是稱。作為趴在賬面上，卻無法折現(xiàn)的紙面財富，中國房地產(chǎn)市場的存貨也已經(jīng)達到一個高位。
“在房地產(chǎn)上市公司的報表中，存貨的概念等同于現(xiàn)房。”一位專注于房地產(chǎn)行業(yè)的證券分析師這樣解釋。在期房銷售已成慣例的今天，現(xiàn)房等同于滯銷產(chǎn)品。郊區(qū)大盤，則往往是存貨密集誕生的場所。
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