【經(jīng)濟參考報 2014年07月21日】
【導讀】主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現(xiàn)普遍下調跡象。
多地量價齊跌，高增長時代終結，地區(qū)間分化凸顯，專家看法迥異，業(yè)內稱———
房地產市場步入最具爭議時期
從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值，到南京房價近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，再到南寧樓市進入買賣博弈的“冰封期”，受調控未見明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點等因素影響，多地樓市現(xiàn)量價齊跌，深度調整大勢確立。有業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。
7月中旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布1至6月房地產市場相關運行數(shù)據(jù)，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6 .7%，住宅銷售額下降9.2%。各項指標顯示：房地產投資增速繼續(xù)回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，價格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現(xiàn)下滑�？傮w而言，上半年房地產行業(yè)調整態(tài)勢依舊，市場庫存壓力持續(xù)加大。
上半年多地樓市量價齊跌
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。而二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應”。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創(chuàng)下自2009年以來近5年同期歷史新高。
盡管供應量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國宏觀經(jīng)濟下滑影響，加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收場。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬平方米，與去年同期相比下降91%。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢。尤其春節(jié)后隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價，房價下降預期加深，盡管一線城市房地產依然企穩(wěn)，但購房者開始有看淡預期。受此影響，此后幾個月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值。
本報記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份南京的新房樣本均價為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1 .36%。這是自2012年5月南京房價環(huán)比連漲以來，近24個月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。該跌幅排在全國十大重點城市第一名。
二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應”。長年在珠三角一帶從事商業(yè)地產和住宅地產營銷的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進入買賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動，但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤，一開盤就銷售一空�！�
長沙市房地產開發(fā)協(xié)會副秘書長、長沙房地產開發(fā)研究中心主任歐陽學海告訴記者，今年以來長沙樓市銷售同比下降很多，主要是因為銀行貸款收緊，包括購買貸款和開發(fā)貸款。去年下半年以來，銀行推行貸款利率市場化，銀行的貸款更愿意給一些成長性好的企業(yè)，而非房地產領域。
全國樓市深度調整大勢確立
中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現(xiàn)普遍下調跡象。
從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續(xù)擴大的趨勢。全國性成交均價的下跌主要是受結構性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導致全國均價出現(xiàn)結構性下跌。
上半年以來，房地產行業(yè)整體增速下降，多個指標出現(xiàn)負增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業(yè)內分析認為，由于2013年基數(shù)過高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調整的大勢已經(jīng)確立。
在房地產銷售面積和金額的同比增速趨勢表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足，加之銀行對個人房貸收緊，從而促成了整個行業(yè)的實際下跌調整，而且進入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價格深度調整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會逐漸成為市場趨勢。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現(xiàn)普遍下調跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年3月以來，土地購置面積增幅再次進入負增長區(qū)間，前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩(wěn)�？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調整態(tài)勢下，房企對于市場走勢仍趨于謹慎，拿地節(jié)奏放慢。預計今年下半年隨著去年同期基數(shù)的上升，土地購置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現(xiàn)平緩的下行態(tài)勢。
從商品房銷售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負增長區(qū)間，但開始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關。預計今年下半年，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前樓市降溫趨勢已經(jīng)明確，房價將繼續(xù)明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出，市場的持續(xù)低迷令多地新房庫存出現(xiàn)明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫存增加更加明顯。
重慶方面一位房地產業(yè)內人士認為，今年市場不景氣，是屬于“非調控政策”下行，屬于市場自身調整，與以往數(shù)次宏觀調控導致的下行有本質區(qū)別。在2013年量價齊升過后，市場有自身的回調壓力。如果沒有放松限購限貸等強刺激政策出臺，今年全年成交量同比會有較大幅度下滑，成交價格下降也將會持續(xù)到年底。
開發(fā)商“以價換量”回籠資金
從樓市表現(xiàn)來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
針對北京市場，亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績使得大部分開發(fā)商紛紛調高今年銷售目標，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現(xiàn)金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進快出”的高周轉策略來維持現(xiàn)金流的持續(xù)。
今年上半年，樓市調整步伐首先起始于長三角區(qū)域，與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發(fā)起。5月以來，南京市場的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房價出現(xiàn)盤整趨勢，近郊部分板塊價格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，目前樓市降價多采用明著特價暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現(xiàn)來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
此外，今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清，沒有以往那么火爆，因此開發(fā)商的促銷活動也一再升級。當年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房。
“今年以來，銀行按揭貸款遲遲到不了開發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時候，一般兩周就到賬了，而現(xiàn)在一拖半年才能到，導致開發(fā)商資金緊張”。歐陽學海表示，同時，開發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。
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