【新華網 2014年06月25日】
【導讀】庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類調控”大思路；之后，地方政府頻頻微調政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向寬松；6月上旬，央行宣布定向降準，業(yè)內預期或波及房地產……
與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控不同，今年上半年中央并沒有出臺具體的調控政策，只是針對宏觀經濟采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調控”思想指導下，地方政府自主性加大，“限購松綁”等調控動作頻繁，但成效并不明顯。專家預測，如果經濟層面繼續(xù)下滑，下半年中央在微刺激方面調控力度將會加大。
政策空窗
地方成樓市調控新主角
3月5日，國務院總理李克強在兩會政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類調控”的指導思想，這是10年來政府工作報告中首次沒有強調“房地產調控”。之后，也并未有相關具體調控政策出臺。有業(yè)內分析，與以往動輒出世的“國幾條”相比，今年上半年中央調控可謂處于“空窗期”。
大調控政策不見，地方樓市政策微調卻不斷。在進入馬年連續(xù)幾個月的樓市低迷行情后，不少開發(fā)商開始降價跑量，多地政府也開始坐立不安。在“分類調控”趨勢下，多個二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現。據不完全統(tǒng)計，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。近日，沈陽、廣州、福建等地，更被報道已事實上放開限購，但“只做不說”。
值得注意的是，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。不過，不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認，沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例�！暗胤秸词褂形⒄{的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會輿論的壓力，另一方面在前兩年中央政府對限購松綁約談、問責、叫停時有發(fā)生，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑�！� 原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對中新網房產頻道說。
針對上半年樓市調控政策，中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌在接受中新網房產頻道采訪時表示，今年上半年中央政府已提出進行‘分類調控’，并沒有再出臺具體政策，之后無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸，還是6月上旬定向降準，都主要針對宏觀經濟大層面，對房地產行業(yè)而言屬于“微刺激”。
顧云昌認為，上半年更多的是一些地方城市政策的調整，而這也是上半年樓市調控政策不同于往年的全新轉變。的確，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調控歷程，像2014年上半年這樣的中央調控出現“空窗期”、地方政策調整活躍的情形還是首次。
成效微弱
樓市下行周期延長
經歷了上半年多地政策的微調，樓市仍以多項數據下滑落定：前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降，降幅環(huán)比擴大；庫存面積同比增加近兩成；新房、二手房價格70城中半數城市下跌。
“部分地方政策調整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用并不會很明顯�！北本┐髮W房地產研究所所長陳國強在接受中新網房產頻道采訪時表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認為，限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。
顧云昌向中新網房產頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大，定向降準以及保障首套房貸款到位等都還有待落實的情況下，樓市調控效果并不會很明顯。
事實上，在央行“喊話”支持首套房貸款一個多月后，銀行首套房貸政策并無明顯松動，利率優(yōu)惠難尋蹤跡，多以執(zhí)行基準利率或上浮5%為主，個別銀行房貸利率不降反升。而定向降準更被多數業(yè)內認為：對樓市沒多大影響。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前房地產下行趨勢明確，樓市已經開始周期性調整，而本次樓市變化是歷史上首次出現的因為“非政策因素”導致的市場蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調整將會耗時更久�！赌戏蕉际袌蟆吩本└Ｊ⒌陆洕稍冇邢薰臼紫洕鷮W家馮建林分析稱，與往年相比，此次樓市調整幅度可能更大，調整時間可能要2年或更長時間。
業(yè)內預測
下半年政策走向看市場
談及2014下半年樓市調控政策走向，中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌指出，這要看宏觀經濟及樓市發(fā)展如何。“要看整個經濟層面的情況，經濟走穩(wěn)房地產便不會采取更大的措施，如果經濟層面繼續(xù)下滑，中央在微刺激方面調控力度還會加大�！�
顧云昌認為，目前決定房地產走向實際上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結合起來。
“今年以來，中央還未出臺房地產調控政策，但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)布，比如六個城市作為共有產權房試點、不動產信息登記等�！痹谠缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來，這些也是房地產政策的一個組成部分，也會對未來房地產市場的發(fā)展產生一定影響。
6月23日，保監(jiān)會宣布，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老” 試點。諸如此類非調控政策對樓市所起的作用，還需假以時日進行觀察。
“不要把很多希望寄托在中央出臺宏觀調控上，松綁也好，出手救市也好，這個口號要慎用”，牛鳳瑞認為，以后市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用�！耙獪p少政府的不必要干預。限價、限貸、審批、限購之類，可以逐步退出調控政策的范疇�！�
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