【《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》 2014年05月19日】
【導(dǎo)讀】4月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量降至2013年以來新低，26個(gè)城市房價(jià)環(huán)比止?jié)q。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月本是需求恢復(fù)期，70個(gè)大中城市房價(jià)下調(diào)卻出現(xiàn)大幅度升級(jí)。這意味著樓市開始明確周期性調(diào)整，下行趨勢(shì)愈加明顯。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：
26個(gè)大中城市新房價(jià)格止?jié)q
樓市下行趨勢(shì)明顯，地方“松綁”預(yù)期加強(qiáng)
18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)上漲幅度進(jìn)一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量降至2013年以來新低，26個(gè)城市房價(jià)環(huán)比止?jié)q。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月本是需求恢復(fù)期，70個(gè)大中城市房價(jià)下調(diào)卻出現(xiàn)大幅度升級(jí)。這意味著樓市開始明確周期性調(diào)整，下行趨勢(shì)愈加明顯。
數(shù)據(jù)
房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄
數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建住房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有44個(gè)，下降的有8個(gè)，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，持平的城市有18個(gè)。這意味著，已有26個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)止?jié)q。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。
同比方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。4月，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為13.6%，最低為下降4.4%。
二手房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有22個(gè)，持平的城市有13個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.8%。止?jié)q城市升至35個(gè)，占比達(dá)二分之一。同比來看，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。4月，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為12.0%，最低為下降8.3%。
對(duì)此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，70個(gè)大中城市房價(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)小幅上升，但漲幅收窄。房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，持平和下降的城市個(gè)數(shù)增加。
鏈家地產(chǎn)研究員張旭對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，從今年以來一二手住宅房價(jià)指數(shù)情況來看，整體下行趨勢(shì)明顯。目前，二手住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙下降，新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比指數(shù)也連續(xù)3個(gè)月雙雙回落。一二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均降至2013年以來最低。
鏈家地產(chǎn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算的價(jià)格指數(shù)顯示，2014年4月，70個(gè)大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)為100.06，較上月下降0.16點(diǎn)，環(huán)比降幅達(dá)到近25個(gè)月最大，同比指數(shù)為106.76，較上月下調(diào)0.94點(diǎn)；二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.07，比上月下降0.05點(diǎn)，同比指數(shù)為103.70，比上月下調(diào)0.46點(diǎn)。
壓力
多地調(diào)控“松綁”難扭頹勢(shì)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，無錫、南寧、杭州蕭山、銅陵、寧波、鄭州、常州、天津等地分別從限購、補(bǔ)貼、減稅、土地等多方面放松調(diào)控，以緩解現(xiàn)階段房地產(chǎn)下滑程度。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市有6個(gè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計(jì)將有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。
CRIC研究員楊科偉分析認(rèn)為，這些城市基本都是庫存壓力較大的城市，新出臺(tái)的政策力度也相對(duì)溫和，基本是在戶籍改革或新型城鎮(zhèn)化大框架下運(yùn)作，未突破限購本身。他同時(shí)認(rèn)為，在地方收入預(yù)期銳減的壓力下，未來地方在總體“分類調(diào)控”大框架下，自主出臺(tái)“托市”甚至“救市”政策的進(jìn)程可能進(jìn)一步加快。
與4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是，幾天前，財(cái)政部和統(tǒng)計(jì)局先后了公布了前4月房地產(chǎn)市場(chǎng)其他相關(guān)數(shù)據(jù)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，前4月，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，前4月，房地產(chǎn)投資額明顯下行，房屋新開工面積大幅下降，商品房銷售面積和銷售額降幅分別達(dá)6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續(xù)擴(kuò)大，4月降幅分別達(dá)到了14.3%和13.9%。
楊科偉表示，從這些數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)情勢(shì)很不樂觀，壓力較大。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、成交低迷的趨勢(shì)短期內(nèi)無法扭轉(zhuǎn)，可預(yù)見后期相關(guān)稅收收入必將下行。
值得注意的是，從現(xiàn)階段來看，放松調(diào)控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有部分有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。以天津?yàn)槔?/span>4月底，天津出臺(tái)新政，5月底前將停辦藍(lán)印戶口，這一政策引發(fā)天津當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬彸�，短時(shí)間內(nèi)成交量暴增。數(shù)據(jù)顯示，天津5月上半月同比大漲33%，而其4月的房地產(chǎn)成交同比還是下跌11.43%。
除天津外，其他調(diào)控“松綁”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧5月的成交量也由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，房價(jià)適度回落，并逐步回歸理性，不管是對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還是對(duì)購房人而言都是好事。但是，隨著越來越多的城市房價(jià)回落勢(shì)頭的開啟，尤其是一些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷、項(xiàng)目爛尾、開發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，避免市場(chǎng)的大起大落則迫在眉睫。
但胡景暉指出，一方面，要避免樓市政策180度大轉(zhuǎn)彎，由嚴(yán)厲限購轉(zhuǎn)向全面救市，重蹈2008至2009年樓市調(diào)控的覆轍；另一方面，也要避免無所作為，任由樓市持續(xù)下行，危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。
趨勢(shì)
樓市進(jìn)入周期性調(diào)整
對(duì)于現(xiàn)階段樓市，張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2014年4月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)進(jìn)入下行周期趨勢(shì)愈加明顯。從今年房地產(chǎn)下行趨勢(shì)確立以來，降價(jià)城市數(shù)量不斷增長，原本屬于需求恢復(fù)期的4月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)下調(diào)卻出現(xiàn)大幅度升級(jí)。
張旭指出，從數(shù)量和深度上看，4月房價(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量較前兩月有大幅增長，其中，二手住宅市場(chǎng)4月下降城市數(shù)量增長近6成，如果包含持平狀態(tài)，非價(jià)格上漲城市數(shù)量已達(dá)到一半。一手住宅市場(chǎng)降價(jià)和止?jié)q城市數(shù)量也接近4成。這種狀態(tài)接近2011年二季度末市場(chǎng)下調(diào)時(shí)的表現(xiàn)。此外，大量二線城市和部分一線城市加入降價(jià)陣營。二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯，4月降價(jià)城市中，二線比例超過了5成。
對(duì)此，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段趨勢(shì)明確，樓市開始周期性調(diào)整。“本次市場(chǎng)調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次樓市是因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整”。
“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變�！睆埓髠フf。
“此次首次出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)，價(jià)格調(diào)整城市從點(diǎn)開始蔓延到塊狀，華東區(qū)域整體樓市出現(xiàn)頹勢(shì)�！睆埓髠フf，浙江、江蘇、江西等華東省份出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)，房價(jià)變化從之前的點(diǎn)狀分布出現(xiàn)了塊狀變化，調(diào)整的速度加快。
張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)加速調(diào)整的可能性加大，特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。在最近傳出的杭州等二線城市項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重的城市、人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現(xiàn)降價(jià)。
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