【經(jīng)濟參考報 2014年02月24日】
【導(dǎo)讀】樓市開啟階段性降價空間 常州樓盤加入降價行列。
繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元，給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后，江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列，單價直降5000元。與此同時，杭州方面，距離德信北海公園宣布降價不到24個小時，其不遠處的天鴻香榭里也率先跟進，并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
專家表示，此次降價城市特征明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進，因此，持續(xù)一年多的暴漲后，在資金流動性偏緊的背景下，庫存高，人口新增放緩，消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價，樓市開啟階段性降價區(qū)間。但值得注意的是，2014年全年房地產(chǎn)市場趨勢仍難以判斷，其是否會延續(xù)現(xiàn)在的走勢，仍需看兩會后市進行定奪。
23日，江蘇常州被曝出“雅居樂星河灣”樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤由品牌開發(fā)商雅居樂和星河灣共同打造，主要由雅居樂操盤，于2月21日正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。
而此前，該樓盤去年12月14日首次開盤時，預(yù)售均價13000元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，則價格高達18000元/平方米，目前的價格相當于打了近六折。
該樓盤的一名銷售人員告訴《經(jīng)濟參考報》記者，此次降價目的是吸引人氣促銷，推出的低價房源十分有限且搶手。然而事實上，該樓盤的銷售一直不理想，據(jù)常州房產(chǎn)信息網(wǎng)備案信息顯示，該樓盤開盤至今，銷售備案房屋僅10套，累計面積2505.84平方米，均價為12095.8元/平方米。因此，開發(fā)商表示，對于前期高價購買該樓盤的老業(yè)主，開發(fā)商將如數(shù)退還差價，給予了一次性補貼。
與此同時，杭州方面，在德信北海公園降價后，同一區(qū)域的樓盤天鴻香榭里在不到24小時就率先“應(yīng)戰(zhàn)”。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調(diào)整為13800元/平方米，起價為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。
隨后，杭州地產(chǎn)界人士稱，在德信北海公園、天鴻香榭里放出降價消息之后，杭州已有不少開發(fā)商已經(jīng)開會商討應(yīng)對事宜。其中，協(xié)安紫郡和藍郡兩項目雙雙推出“限量特惠一口價”優(yōu)惠措施。
對此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，此次降價城市特征明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進。
事實上，2013年，杭州盡管創(chuàng)造了僅次于2009年的歷史次高成交記錄，但杭州樓市同時成為了全國重點城市樓市庫存最高的城市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫達到11.3萬套，其中住宅達7.7萬套，遠高于北上廣深四個一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。
與此同時，2013年杭州市區(qū)土地出讓金收入為1326.9億元，緊隨北京、上海之后位列全國第三。據(jù)估算，自2009年以來5年，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應(yīng)量約為50萬套商品房，如果以過去三年的平均去化速度計算，消化這些潛在供應(yīng)需4年至5年。
而常州方面，僅計算現(xiàn)有存量，其去化周期就已高達近20個月。
高庫存成為懸在開發(fā)商頭上的一把“利劍”，而要想提高成交量，降價無疑是最好的選擇。雖然有業(yè)內(nèi)人士表示，與2011年那輪降價不同的是，此次多個樓盤選擇降價，并非由于資金鏈斷裂迫不得已�？梢钥闯墒情_發(fā)商對市場壓力預(yù)估的一種主動性和預(yù)防性降價，也是優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價。
但是，金融機構(gòu)已然看到樓市風(fēng)險，從個人按揭貸款非正常未放開，到有銀行暫停開發(fā)貸和夾層融資，悄然透露出樓市風(fēng)險之意。
對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。因此，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。
張大偉認為，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。
但趙路興認為，年初個人按揭貸款沒有像往年一樣放松，而是延續(xù)2013年底持續(xù)收緊狀態(tài)，抑制了部分購房者購房積極性，此外，幾個城市樓盤的跟風(fēng)降價，也說明在暴漲過后，樓市開啟階段性降價區(qū)間。但僅憑杭州與常州的個案，仍難以判斷2014年全國房地產(chǎn)市場的趨勢�？梢源_定的是，庫存高，人口新增緩慢，消化周期長的城市或?qū)⒙氏冗M行調(diào)整�！岸鴮τ�2014年房地產(chǎn)市場是否會延續(xù)現(xiàn)在的走勢，需看兩會后市場情形來判斷�！�
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