【《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》 2014年02月19日】
【導(dǎo)讀】2014年的首月地價(jià)再攀高峰。1月份，一線城市土地單價(jià)首次超過1萬元/平方米，同比暴漲253%。
2014年的首月地價(jià)再攀高峰。1月份，一線城市土地單價(jià)首次超過1萬元/平方米，同比暴漲253%。這從側(cè)面反映了房企回歸一二線城市的堅(jiān)定，而地方政府作為土地市場最大的推手，也是碩果累累：1月一線城市賣地收入819億。
目前的高地價(jià)正是各地賣地的最佳時(shí)機(jī)。但對房企而言，搶了高點(diǎn)之后往往要面臨市場和房價(jià)的下滑。連堅(jiān)信房價(jià)仍將上漲的任志強(qiáng)也忍不住提醒：“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)�！�
土地市場開年瘋狂
盡管土地市場在2013年已上演了無數(shù)次的瘋狂，但今年1月份，一線城市土地均價(jià)漲幅更加驚人。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個城市的成交均價(jià)為10136元/平方米，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。
此外，10個典型城市土地成交均價(jià)為5449元/平方米，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個月同比正增長。
與此相應(yīng)，地方賣地收入也大幅增長。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月份，四個一線城市土地成交金額819億元，同比增長140%；10個典型城市土地出讓金收入1436億元，環(huán)比上漲56.6%，同比上漲155.2%。
“企業(yè)信心的膨脹從其銷售目標(biāo)的激增也可看出。”克而瑞李瑩分析認(rèn)為，多數(shù)房企2014年銷售目標(biāo)都增長超兩成。
李瑩預(yù)計(jì)，節(jié)前房企集中融資，1月份的融資總量創(chuàng)新高，或?qū)⒃炀托乱徊玫責(zé)岢�。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企融資總額已突破650億人民幣，主流房企手頭資金寬裕。
中原地產(chǎn)報(bào)告指出，從全國來看，2014年中國房地產(chǎn)市場分化將加劇，一二線發(fā)達(dá)城市依然會有比較好的表現(xiàn)；三四線城市大部分將會出現(xiàn)供應(yīng)過剩，房價(jià)下跌壓力非常大。這會使房企繼續(xù)青睞一二線城市，從而使得一二線市場土地競爭白熱化。
債務(wù)重壓下的賣地動力
仿佛是回應(yīng)房企的需求，春節(jié)剛過，地方政府紛紛加快土地供應(yīng)。北京2月將有16宗土地出讓（已暫停1幅）；杭州2月將推28宗地，面積近1500畝；廣州今年計(jì)劃推出72幅商品住宅用地。
易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱分析，從歷年情況來看，一季度并非供地的高峰，但今年多個城市不約而同選擇一季度作為土地集中上市的時(shí)機(jī)，這可能與地方政府的財(cái)政情況有密切關(guān)系。
他指出，這屆政府調(diào)結(jié)構(gòu)的壓力非常巨大，而調(diào)結(jié)構(gòu)必須付出巨大的代價(jià)，GDP轉(zhuǎn)為中低增速已成定局。相伴隨的還有財(cái)政稅收的減少。對地方政府來說，土地是直接影響財(cái)政收入的核心要素，這可能是各地集中批地的重要原因。
中誠信分析師李燕說，當(dāng)前中國地方債務(wù)的主要償付來源是政府性基金收入，而政府性基金收入中75%的資金源自土地出讓金。
根據(jù)國家審計(jì)署報(bào)告，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24億元，占省市縣三級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93642.66億元的37.23%。
以廣州為例，自2008年以來，廣州對土地出讓金的依賴逐年加大，賣地收入占財(cái)政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達(dá)838億元，相當(dāng)于2013年全市財(cái)政總收入（2224.3億元）的37.7%。
根據(jù)最新的財(cái)政預(yù)案，廣州2014年的土地出讓金預(yù)計(jì)為800億元。全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地666萬平方米，同比去年增長10%，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地509萬平方米，同比增逾10%。
“廣州的情況還算是好的，一些二三線城市的賣地收入占財(cái)政收入更達(dá)70%以上，”深圳一位券商研究人士稱，他曾去多個城市調(diào)研地方債和土地市場，深感地方賣地之急切。
華東區(qū)某大型地產(chǎn)央企相關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，杭州等區(qū)域去年加緊推地，一方面是償債壓力大，另一方面是擔(dān)心2014年土地政策或有變，趁市場能賣好價(jià)錢的時(shí)候趕緊賣。
高位買入的風(fēng)險(xiǎn)
地方積極賣地，收入大增，而硬幣的另一面則是，房企的拿地風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。
丁祖昱認(rèn)為，當(dāng)前正是土地市場最瘋狂的時(shí)候。2012年下半年開始，房價(jià)逐步上升，地價(jià)上漲更為迅猛，1月份一線城市地價(jià)同比上漲253.1%。房價(jià)的漲幅與地價(jià)比，真是小巫見大巫。在地價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)的情況下，各地政府沒有理由不抓緊時(shí)間拋售。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，地價(jià)出現(xiàn)高點(diǎn)之后，市場往往會有一段時(shí)間的調(diào)整。當(dāng)高價(jià)土地的項(xiàng)目上市之后，由于市場變化或房價(jià)上漲過快而產(chǎn)生滯銷，地價(jià)就走到了十字路口。丁祖昱分析，目前來看，今年二季度即是考驗(yàn)地價(jià)的重要時(shí)期，地價(jià)的拐點(diǎn)很可能在春夏之交出現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，十家標(biāo)桿房企1月權(quán)益購地金額接近去年月度高位，達(dá)到372億元。其中，一線城市購地支出達(dá)到近3年最高的229億元，顯著高于去年平均水平。
2013年來，各地地王頻繁出現(xiàn)。房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉測算，全國主要城市近期出現(xiàn)的地王，如果要達(dá)到正常的利潤，目前市場售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。因?yàn)榇蟛糠值赝醯貕K的樓面價(jià)已經(jīng)接近或超過區(qū)域內(nèi)在售的房價(jià)。
張大偉說，這一輪地王潮主要出現(xiàn)在一二線城市，表明全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展，也導(dǎo)致后續(xù)市場存在調(diào)整的可能性。
21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰表示，很多開發(fā)商對今年的樓市預(yù)期相當(dāng)樂觀，甚至不惜代價(jià)去搶地，期望通過高周轉(zhuǎn)高價(jià)格來化解風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前還沒有看到房地產(chǎn)掉頭向下的跡象，但有些熱點(diǎn)城市的需求存在透支的危險(xiǎn)，市場其實(shí)相當(dāng)脆弱，很容易發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
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